Sälja hus tips: Läge att vänta till 2016 med att sälja huset

Sälja hus

Tips – så här gör du när du vill sälja ditt hus!

Att sälja hus är en komplex process och det finns mycket som du behöver tänka på så att du gör en bra affär.  En husförsäljning kan innebära många känslor – skilsmässa, separation, dödsbo mm.
Vi har skrivit ner några tips och råd för dig som säljare så att du blir bättre förberedd om du vill sälja ditt hus genom mäklare eller privat.

Vi väntar på ny lagstiftning!

Observera att det troligtvis lanseras ny lagstiftning 2016 från skatteförenklingsutredningen som många politiska partier ställer sig bakom. Utredningen har ett förslag att ändra nuvarande alternativregel som säger att man som inköpspris kan ta upp 150 procent av taxeringsvärdet 1952. Dett nya förslaget innebär att man kan ta upp 100 procent av taxeringsvärdet 1996. Det innebär att för många kan det vara fördelaktigare att vänta med försäljningen till 2016 om taxeringsvärdet 1996 är högre än inköpsvärdet (samt ombyggnadskostnader som får räknas in vid skatteberäkningen).

När ska jag sälja huset?

En svår fråga är tajmingen och när det är bäst läge att sälja. Att sälja sitt hus kan vara en uppslitande process med många känslor. Gör aldrig ett förhastat beslut att sälja ditt hus direkt vid exempelvis en separation eller dödsfall utan se alltid till att du gör det som en planerad handling. Tyvärr sker de flesta småhusförsäljningarna i samband med att man skiljs. Att sälja snabbt innebär ofta en dålig affär helt enkelt eftersom försäljningen inte blir planerad. Undvik också att sälja huset under större visningshelger då utbudet ökar vilket ofta innebär lägre priser exempelvis brukar september till december vara bra månader att sälja på

Hur mycket ska huset värderas till?

Huspriserna påverkas av utbud och efterfrågan på marknaden och viktiga faktorer är makrofaktorer som bolåneräntan och arbetsmarknaden. Dessutom är husets egenskaper viktiga tex husets läge och skick. Det som påverkar husets värde är faktorer som:

  • Läget
  • Standard och inredning
  • Storlek
  • Värmesystem
  • Stambyten –  om det är en större fastighet
  • Att renovera ett hus kan vara kostsamt och är ofta inte speciellt bra i samband med att man säljer ett hus. Däremot kan mindre renoveringar av exempelvis kök och badrum bidra till ett bättre marknadsvärde.

Du kan kolla de större bostadssajterna för att få ett riktmärke hur mycket liknande hus är värderade till och sålts för när du gör en marknadsanalys.
Traditionellt har det varit en lönande affär att äga sitt hus mycket beroende på de låga räntenivåerna. Räntenivåerna kommer troligtvis att fortsätta att ligga på låga nivåer. Ett bra index som följer fastighetsmarknaden är valueguard index. Där kan du se hur prisutvecklingen ser ut.

Vid vilken säsong är det bästa att sälja mitt hus?

Tänk på när fördelarna med ditt hus har bäst förutsättningar. Sommaren är högsäsong och naturligtvis bra tidpunkt att sälja om du har en stor tomt eller bra balkong. Om du har ett bra och kostnadseffektiv uppvärmningssystem så kan vintern vara en bra tidpunkt att sälja på.

Lockpriser när du säljer hus
Självklart ska du se till att göra en bra affär och det har länge funnits lockpriser vilket har kritiserats från många håll. Olika mäklare har naturligtvis olika resultat så välj en mäklare med omsorg om du inte väljer att sälja huset själv. Acceptpriser är ett annat begrepp som infördes i Stockholm i augusti 2011. När det gäller ditt hus så tänk igenom vad som är ditt lägsta pris som du kan acceptera och jämför ditt hus med andra hus i liknande område och standard.

Behöver jag verkligen juristhjälp när jag säljer mitt hus?
Att sälja sitt hus innebär att du kommer behöva juristhjälp om du inte besitter kompetensen själv. De flesta väljer sig till en mäklare när de säljer huset. Mäklaren kan hjälpa dig med juridiska dokument och köpkontrakt men det är du som bestämmer över din försäljning. Det är mäklaren som personligen är ansvarig för förmedlingsuppdraget – inte mäklarföretaget.

Säljarens ansvar är mycket begränsat när du säljer ditt hus och ifall det riktas anspråk kan du behöva prata med en advokat. Om du själv börjar förhandla med köparen kan du räkna med att köparen kommer tillbaka med nya anspråk och därför kan det vara mer bekvämt att ha en proffessionell person som hanterar kontakten.

Behöver jag någon försäkring i samband med att jag säljer mitt hus?

Det kan vara tryggt att ha en försäkring (överlåtelseförsäkring) som skyddar dig mot dolda fel. Försäkringen tar säljarens ansvar ifall det dyker upp nåot dolt fel och skyddar mo felaktiga elinstallationer och brister i våtutrymmen. Det finns olika nivåer av besiktningar i samband med överlåtelseförsäkringar från enkla okulära besiktningar till att man går igenom risker och åtgärdsförsslag.

  • Försäkring för säljare
  • Försäkring för köpare
  • Boendekostnadsförsäkring

Kontakta ditt försäkringsbolag eller ett företag som Anticimex ifall du vill veta mer.

Se till att dokumentera ditt gamla hus

Ofta har man minnen med sin bostad och därför är det viktigt att dokumentera det gamla huset. Se till att ta personliga fotografier innan du säljer huset. Även om du flyttar till ett nytt ställe kommer du vara glad att ha dina gamla fotografier kvar för att komma ihåg hur huset såg ut när du bodde i det.

 

Viken mäklare ska jag använda?

Behöver du en mäklare när du säljer huset? Vilken mäklare är bäst för mig?
Se till att skilja dina känslor från logiska argument och se till att du får en mäklare som du litar på. Mäklare har olika skicklighetsgrad och ambitionsnivå vid fastighetsförsäljningar och du ska se till att ha förtroende för den mäklare som du väljer. I Sverige finns det 6730 registrerade mäklare 2012. Det är inte ovanligt att mäklarna avvisar hus som säljaren vill ha för mycket betalt för. Var också öppen för idéer och synpunkter som får ditt hus mer marknadsmässigt.

Du kan kontrollera mäklaren hos Fastighetsmäklarnämnden och i deras register finns samtliga fastighetsmäklare i Sverige. Tyvärr lägger de inte ut uppgifter om mäklarna är prickade men du kan fråga Fastighetsmäklarnämnden över telefonen om en specifik mäklare är auktoriserade. Fastighetsmäklarlagen (2011:666) är den lag som fastighetsmäklare ska följa när det gäller uppdrag. Du kan också be fastighetsmäklaren om referenser av andra hussäljare.

Det finns inga riktlinjer hur mycket arvode som mäklare ska få och konkurrensen under 2012 har ökat om uppdragen. När du säljer ditt hus glöm då inte bort att pruta på mäklarens arvode därigenom kan du spara mycket pengar. Normalprovisionen för mäklare låg på 5% innan finanskrisen slog till och traditionellt sett har mäklarna inte fått betalt förrän huset är sålt. Du kan förhandla och pruta på provisionen och även göra vissa delar själv.

Nu under finanskrisen är situationen mer pressad för mäklarna så du kan tjäna mycket pengar på att pressa ner provisionen. Det finns också en del mäklare som har en trappbaserad bonus vilket kan bli dyrt för dig som säljare.Om du väl har anlitat en mäklare så har denne rätt till provision även om uppdraget har sagts upp.

Råd: fråga alltid mäklaren hur många uppdrag hen har igång samtidigt som din försäljning sker och hur ditt hus prioriteras.

Sälja hus utan mäklare

Det är alltid du som säljare som bestämmer när och med vem du vill göra en affär. Även om någon har lagt ett högre bud har säljaren rätt att avsluta affären med någon annan.

Ett alternativ är att sälja ditt hus utan mäklare och att du själv annonserar ut ditt hus på webbplatser som Nethem som i sin tur annonserar på de största marknadsplatserna. Marknadsplatser där hus annonseras ut är bla Blocket, Hemnet, Bovision, DN, Göteborgsposten, Alltombostad, Booli och i lokaltidningar.

Allt fler hussäljare väljer den här modellen och du kan spara 70 000-100 000 kronor i mäklararvode men du får räkna med att hålla i visningen själv. En nackdel är att du kanske inte har erfarenhet och det kan kännas tryggare att använda sig av en mäklare. Det går även att komplettera den modellen med att anlita en avtalsjurist eller företag som Hemverket som är specialiserad på fastighetsrätt så att du får alla kontrakt rätt.

Måste jag informera om fel på huset?

En del vill ha friskrivningsklausuler och försäkringar mot fel av huset.
Men om du säljer ett hus har du som säljare upplysningsplikt. Upplysningsplikten styrs i jordabalkens 4:e kapital § 19. Säljaren kan däremot slippa ansvar för fel som är upptäckbara dvs fel som borde upptäckts vid en undersökning av huset. Säljaren däremot ansvar för fel som är dolda och inte gått att upptäcka vid en besiktning.

Skatter – hur ska jag deklarera min husförsäljning?

Hur gör man med husbeskattningen och när ska du betala skatten. Vill du ha uppskov med skatten? Sälja huset med förlust? Reavinster mm.

Säljer du ett småhus eller ägarlägenhet som är privatbostadsfastighet eller en privatbostadsrätt måste du betala skatt på vinsten och betala reavinstskatt.
Du kan naturligtvis kolla på skatteverkets hemsida vad som gäller och där kan du räkna ut din skatt vid försäljning av bostad.
Skatteverket har på sin hemsida bra information om reglerna vid en husförsäljning. Du deklarerar försäljningen av ditt hus året efter försäljningen. Du räknar fram vinsten (eller förlusten) och i vissa fall går det att få uppskov. Glöm inte heller bort alla avdrag som du kan göra i samband med husförsäljningen.

Avdrag vid husförsäljningen
Se till att dokumentera alla avdrag som du kan göra inför din deklaration. Du kan också yrka på avdrag på förbättringar om du kan styrka det tex med kvitton, fotografier, byggnadslovshandlingar, lånehandlingar eller något annat dokument (Rättsfall RÅ2002 ref 73).
Läs mer här.